주식(경제) 공부: 미국 집값 반등 이유

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6월 FOMC 기준 금리 예상에 관한 포스팅을 작성하던 중 미국 집값이 2개월 연속 반등 중이라는 사실을 알게 되었다. 

금리가 이렇게 높은 상황임에도 집값이 오른다는 것이 쉽게 이해가 되지 않아 살펴보았다. 

 

미국 집값이 반등한 이유에 대해서 살펴보자. 

 

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가격이 형성되어 있는 거의 모든 제품은 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 정해진다.  

즉, 현재 미국 집값이 오른다는 것은 시장이 '수요 > 공급'으로 되었다는 뜻이다. 

수요가 증대된 이유와 공급이 감소한 이유에 대해서 알면 집값 상승 요인을 알 수 있을 것 같다. 

 

수요 부분과 공급 부분을 나누어서 살펴보자. 

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♧ 수요

1. 집값 상승에 대한 믿음

 

미국의 주택 담보 대출은 고정금리로 이루어진다. 

현재 미국의 주택 담보 대출 금리는 6~7% 정도 되는 것으로 보인다. 

기존 1~2% 금리 때를 생각하면 정말 높은 금리임에도 불구하고 수요가 있다. 

 

이는 미국 부동산 시장을 믿는 사람들의 생각이 반영된 것 같다. 

즉, 금리 인상으로 내는 이자 비용 보다 앞으로의 집값 상승 폭이 더 클 것이라는 믿음이다. 

이러한 믿음은 현재 미국 고용 시장의 탄탄함에서 오는 경기가 침체되지 않을 것이라는 생각에서 온 것 같다. 

하지만 상기 내용은 수요가 있음을 뜻하지, 수요가 기존 대비 증가 되었음을 의미하지 않는다. 

 

 

2. 외국인의 매수 증가

 

수요가 증가 된 요인 중 하나는 바로 외국인의 미국 부동산 구매일 것이다. 

외국인 중에서도 중동과 중남미 사람들의 주택 구매가 많이 증가했다고 한다. 

(미국 주택 매수한 외국인 1위는 중국, 2위는 캐나다라고 한다.)

 

개인적인 생각인데 두 나라의  미국 주택 구매 이유는 다른 것 같다.  

중동 사람들은 별장 같은 느낌으로 미국에 집을 구매하는 것 같다. 

중남미 사람들의 경우 자국 경제의 불안함으로 미국 부동산에 투자하여 위험 헷지 수단으로 활용하는 것 같다.

중동과 중남미 외 다른 외국인들도 많이 미국 부동산에 투자를 할 것이다. 

투자가 가능한 이유는 대출로 집을 사는 것이 아니기 때문이다.

일반적으로 자산가들은 금리에 큰 영향을 받지 않는다. 

 

또한 IRA 법안 발의 후 미국에 대규모로 투자하는 외국계 기업이 많아졌다. 

이러한 외국계 기업의 투자는 투자 지역뿐 아니라 근교까지 부동산 가격을 상승시킨다. 

 

 

3. 팬데믹

 

또 다른 수요 증가 이유는 팬데믹인 것 같다. 

팬데믹 때 주택 매입을 보류한 사람들이 매입을 시작한 것이다. 

 

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♧ 공급

1. 신규 주택 공급의 감소

 

Covid를 기점으로 주요 건설 자재의 가파른 가격 인상으로 신규 주택 건설이 취소되거나 보류되었다. 

이로 인하여 신규 주택 공급이 감소되었다. 

 

 

2. 매물량 감소

 

금리 인상 전 주택 담보 대출을 받은 사람들은 금리가 낮다. 

예를 들면 2%에 주택 담보 대출을 계약한 매입자가 현재 집을 매매 후 다른 주택을 매입할 경우 상승한 금리: 6~7%를 적용받게 된다. 

이로 인하여 판매하려는 매물 자체가 감소하였다. 

 

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살펴보았더니, 수요의 증가 측면보다는 공급의 감소 측면이 미국 집값 반등의 주요 요인인 것 같다. 

하지만 2개월 연속 상승 전 미국의 부동산은 7개월 연속 하락 하고 있었기에 이 상승이 지속될지는 지켜봐야 될 것 같다. 

 

 

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개인적으로 공부하면서 작성한 거라 내용이 정확하지 않을 수 있습니다. 

정확하지 않은 부분 알려주시면 열심히 배우겠습니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.